特殊的民間不動產二胎借款

吳立瑋律師 / 2021年04月23日

一般不動產抵押貸款，第一順位以銀行為主，而且銀行一定要求先到地政辦好登記，才會撥款。

但是，債務人再用二順位抵押權來借款時（二胎貸款），某些特殊情況下不會到地政進行設定，可能原因是銀行體系對於二胎貸款的印象不佳，會有財務吃緊的聯想，一旦設定二胎以後，銀行恐怕緊縮額度，有些民間業者二胎借款作法是，先要求債務人將抵押權文件用印完成，連同權狀正本、印鑑證明交給民間業者保管，若情況緊急再趕緊拿手上的文件進行抵押設定，後續再進行申請拍賣的動作。如此的作法的用意是兼顧債務人銀行貸款條件以及民間借款的資產擔保。

但是這樣的作法必須注意以下幾點。

一、情況緊急時可能無法設定，例如設定前不動產遭到假扣押查封、其他債權人強制執行查封、不動產所有權人/（法人代表）死亡或債務人事先將印鑑證明更換等。

二、注意民刑事法律爭議，這種特殊的二胎作法，債務人根本的目的是不讓銀行知道有「二胎」約定這件事，其實就是隱匿有關資產的重要訊息狀態，甚至可能違反銀行貸款條件，民間業者跟債務人，一不小心可能牽涉到詐欺的爭議。而且，如果債務人是公司法人，公司名下不動產的抵押訊息，財報上原則需要揭露附註，公司與他人約定特殊的財產二胎設定資訊，是否需要揭露附註，要看看抵押約定內容跟重大性等，如果應附註而隱匿資訊的話，財報不實除了對於公司股東、債權人有重大影響，更可能觸犯商業會計法的刑事處罰規定。

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